KASUS
HUKUM PERDATA
SERTIFIKAT TANAH HAK MILIK ASRI SUMARDJONO
Assalamualikum wr.wb
Sekarang tulisan ini yang dibuat bersama
kelompok saya akan membahas tentang contoh kasus hukum perdata, sebelum nya saya akan
memperkenalkan kelompok saya dahulu.
NAMA KELOMPOK :
DEAN DETAREZA (22214725)
DIDIK NUR PRASETYO (23214060)
DONA AMALIA HANUM (23214238)
EGHAR BAGASADITYO ( 23214416)
Kronologi
Kasus
Awal
mula kasus ini diunduh pada tanggal 20 Desember di Ma’had Sunan Ampel Al-‘Ali
melalui Penggugat mempunyai sebidang tanah pekarangan dengan status Hak
Milik seluas 2.455 M2 atas nama ASRI SUMARDJONO (Ibu Penggugat) yang terletak
di Jl.Timoho No.30 RT.81 RW.19 Baciro Gondokusuman, Yogyakarta sebagaimana
tersebut dalam daftar Sertifikat Tanah Hak Milik No.01583/Baciro, Surat Ukur
No.1 Tanggal 14-01-1998 yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kota Yogyakarta
pada tanggal 14 Januari 1998 No.Sertifikat 13.05.03.04.1.91583; Tanah
Pekarangan milik Penggugat tersebut diatas, diatasnya berdiri 3 (tiga) Bangunan
rumah milik Penggugat yang terpisah, yakni Bangunan I seluas kurang lebih 150
M2, Bangunan II seluas 20 M2 dan Bangunan III seluas 100 M2, yang ketiga
bangunan milik Penggugat tersebut terletak pada sisi bagian barat dari posisi
tanah Pekarangan milik Penggugat tersebut, dan bangunan-bangunan tersebut saat
ini ditempati oleh Penggugat.
Pada tahun 2007, Tergugat I mendatangi Penggugat dengan
maksud untuk bekerja sama membuat usaha dan mendirikan Rumah Toko (Ruko) yang
rencananya akan dibangun Ruko diatas tanah milik Penggugat tersebut diatas (posita
No.1 diatas) pada bagian depan/sisi timur dari tanah milik Penggugat, dengan
rencana kesepakatan pada waktu itu, Tergugat I akan membangunkan ruko kemudian
disewakan kepada pihak ketiga dengan pembagian keuntungan, Penggugat
mendapatkan 20% dari harga sewa selama 10 tahun, setelah jangka waktu 10 tahun
bangunan Ruko tersebut menjadi hak milik Penggugat dan pengurusan Izin
Mendirikan Bangunan (IMBB) adalah tanggung jawab Pihak Tergugat I.
Sebelum rencana kesepakatan itu dituangkan dalam akta
kesepakatan, ternyata oleh tergugat I tanpa ijin penggugat pada tahun 2007
tersebut serta-merta memulai pembangunan bangunan ruko dimaksud dan hanya
berselang sekitar 3 (tiga) bulan bangunan ruko telah selesai dan tergugat I
menyatakan kesanggupannya untuk segera menguruskan proses izin mendirikan bangunan
(IMBB) pada Pemerintah kota Yogyakarta berdasarkan kesanggupan dan kesepakatan
bersama bahwa Tergugat I akan bertanggung jawab untuk mengurus Izin Mendirikan
Bangunan (IMBB).
Pada waktu itu masih dalam tahun 2007 dengan adanya
kekhawatiran dari Penggugatt akan timbul permasalahan dikemudian hari, maka
Penggugat menawarkan kepada Tergugat I untuk dibuatkan secara formal Akta
Perjanjian Kerja Sama melalui Notaris, sehingga disepakati membuat Akta
Perjanjian Kerjasama melalui Notaris yang ditunjuk yakni Notaris Tri Agus
Heryono, SH, ternyata setelah konsep Perjanjian Kerjasama itu sudah selesai
didaftarkan, tinggal akan dilakukan penandatanganan Perjanjian, dengan Itikad
Tidak Baik dari Tergugat I sampai saat ini Surat Perjanjian Kerjasama tersebut
belum ditandatangani dan difinalkan oleh Tergugat I, padahal pada waktu itu
Bangunan Ruko sudah jadi, oleh Tergugat I telah Menyewakan kepada Tergugat III
dan Tergugat IV; Bangunan Ruko tersebut menjadi 3 (tiga) bagian bangunan yang
masing-masing bagian dengan ukuran dan luas kurang lebih 27 M2 yang luas
keseluruhan Bangunan Ruko tersebut seluas 81 M2, setelah Penggugat mengetahui
bahwa dari ketiga bagian bangunan Ruko tersebut telah disewakan kepada pihak
Tergugat III dan Tergugat IV, maka Penggugat mendesak kepada Tergugat I untuk
segera mengurus Izin Mendirikan Bangunan (IMBB) dimaksud dan segera
memformalkan kesepakatan Kerjasama tersebut melalui Notaris, ternyata oleh
Tergugat I mengatakan pada waktu itu bahwa yang membuka usaha itu adalah
anaknnya yang bernama Windarto (Tergugat II) sehingga meminta tanda tangan
Penggugat dalam rangka pengurusan Izin Mendirikan Bangunan (IMBB) pada
Pemerintah Kota Yogyakarta.
Pada tahun 2008, Penggugat baru mengetahui bahwa Permohonan
Izin Mendirikan Bangunan (IMBB) yang dimohonkan oleh Tergugat II yakni anak
dari Tergugat I Ditolak oleh Pemerintah Kota Yogyakarta berdasarkan Surat Dinas
Perizinan Pemerintah Kota Yogyakarta Nomor: 640/7949 tanggal 6 September 2007
dengan dasar alasan bahwa diatas bangunan berdiri didalam Garis Sempadan
Bangunan (GSB) atau melanggar 100%, sehingga Permohonan IMBB tidak dapat
diproses/ditolak. Setelah Penggugat mengetahui ditolaknya Permohonan IMBB
tersebut, Penggugat mendesak kepada Para Tergugat-I dan II untuk Segera
Membongkar Bangunan Ruko Tersebut, namun Tergugat-I dan II tidak mau
membongkarnya, malahan terus menerus menyewakan ruko tersebut yang dibangun
diatas tanah milik Penggugat, maka Penggugat berusaha membuat surat kepada
Pemerintah Kota Yogyakarta agar melalui Pemerintah Kota Yogyakarta yang
membongkar paksa bangunan ruko tersebut, berdasarkan Surat Penggugat
berturut-turut tertanggal 12 Maret 2008, tanggal 15 Desember 2008, tanggal 27
Mei 2010 dan tanggal 3 September 2010, malahan telah berulangkali difasilitasi
oleh Pemerintah Kelurahan Baciro untuk menyelesaikan kasus ini, namun oleh para
Tergugat-I dan II sampai saat ini tidak mau untuk membongkar bangunan ruko
tersebut.
Disamping Tergugat I dan Tergugat II dihukum untuk
membongkar bangunan ruko tersebut, juga Tergugat I dan Tergugat II dihukum
untuk menutup/menyegel bangunan ruko tersebut dan atau tidak ada bentuk usaha
apapun yang dilakukan oleh pihak manapun sebelum adanya Putusan Akhir atas
Gugatan ini, guna menghindari kerugian yang lebih banyak lagi yang diderita
oleh Penggugat, hingga Penggugat memanggil Para Tergugat-I dan II melalui Kuasa
Hukum Penggugat, yakni pada tanggal 28 Februari 2011 untuk mencari solusi
penyelesaian perkara ini, namun Tergugat I dan Tergugat II Tidak Hadir dan Sampai
Saat Ini Para Tergugat I dan Tergugat II Belum Membongkar Bangunan Ruko
Tersebut, malahan terus-terusan menyewakan Bangunan Ruko tersebut kepada Pihak
Tergugat III dan Tergugat IV, sehingga penggugat sangat dirugikan atas
perbuatan tergugat I dan tergugat II karena tanpa hak dan melawan hukum telah
mengambil keuntungan dari sewa bangunan tuko tersebut yang didirikan diatas
tanah milik penggugat tanpa hak dan melawan hukum.
Disamping para tergugat-I dan II menguasai tanah milik penggugat
secara melawan hukum dan tanpa hak, juga Para Tergugat-I dan II telah
wanprestasi atas kesanggupannya guna mengurus IMBB dan tidak berkehendak untuk
membuat kesepakatan perjanjian kerjasama, padahal dapat diketahui bahwa sejak
tahun 2007 sampai gugatan ini didaftarkan kepada Pengadilan, para Tergugat-I
dan II telah mengambil keuntungan atas sewa bangunan ruko tersebut dari
Tergugat-III dan IV, sehingga penggugat dirugikan secara meteriil dan
immaterial; sehubungan dengan Pembangunan bangunan ruko tersebut yang dilakukan
oleh para tergugat-I dan II diatas tanah milik penggugat melawan hukum dan
tanpa hak, maka dihukum kepada para tergugat-I dan II untuk membongkar dan
mengosongkan bangunan diatas tanah milik penggugat tersebut, jika perlu dengan
bantuan pihak aparat kepolisian; sehubungan dengan penguasaan tanah milik
penggugat itu dilakukan oleh tergugat-I dan II secara melawan hukum dan tanpa hak,
maka hubungan hukum dalam bentuk sewa-menyewa antara para tergugat-I dan II
dengan pihak iergugat III dan IV, dinyatakan TIDAK SAH, karena pihak yang
menyewakan yang dalam hal ini para tergugat-I dan II adalah pihak yang tidak
berhak dan pihak yang beretikad tidak baik. Sehingga para tergugat-III dan IV
dihukum harus mengosongkan dan pindah dari Tanah millik Penggugat tersebut; sehubungan
Tergugat-I dan II telah menguasai Tanah Milik Penggugat tersebut secara melawan
hukum dan tanpa hak sejak Tahun 2007.
Analisis Kasus
Dari kasus
diatas dapat diambil kesimpulan bahwa tergugat I melakukan pelanggaran
menggunakan tanah yang bukan hak miliknya, beritikad tidak baik dengan menolak
penandatanganan akta perjanjian di notaris dan melakukan wanprestasi.
Menggunakan tanah yang bukan hak miliknya dalah pelanggaran hukum, maka
Tergugat I dikaitkan dengan Pasal 1365 KUHPerdata yang berbunyi “Tiap perbuatan
melanggar hukum, yang membawa kerugian kepada seorang lain, mewajibkan orang
yang karena salahnya menerbitkan kerugian itu, mengganti kerugian tersebut.
Berdasarkan
pasal 579 KUHPerdata yang berbunyi “Tiap-tiap pemegang kedudukan berkuasa
dengan itikad buruk, berkewajiban sebagai berikut :
1.
Dalam
mengembalikan kebendaan itu kepada si pemilik, ia harus mengembalikan
pula segala hasil kebendaan, bahkan hasil-hasil itulah diantaranya,
yang mana kendati sebenarnya tidak dinikmati olehnya, namun yang sedianya
dapatlah si pemilik menikmatinya.
2.
Ia harus
mengganti segala biaya, rugi dan bunga.
Wanprestasi,
sebagaimana dikatakan Subekti, berarti kelalaian atau kealpaan seorang debitur,
kelalaian itu berupa :
1.
Tidak melakukan
apa yang disanggupi akan dilakukan.
2.
Melaksanakan
apa yang dijanjikannya, tetapi tidak sebagaimna yang dijanjikan.
3.
Melakukan apa
yang dijanjikan akan tetapi terlambat.
4.
Melakukan
sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya.
Dalam kasus tergugat
I, wanprestasi yang dilakukannya sesuai dengan pernyataan pertama diatas itu
tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukan, dengan tidak memenuhi
kesanggupannya mengurus izin mendirikan bangunan (IMBB).
Akibat hukum bagi
debitur yang telah melakukan wanprestasi adalah hukuman atau sanksi sebagai
berikut :
1.
Debitur
diwajibkan membayar kerugian yang diderita kreditur (Pasal 1243 KUHPerdata).
2.
Apabila
perikatan itu timbal balik, kreditur dapat menuntut pemutusan atau pembatalan
perikatan melalui hakim (pasal 1266 KUHPerdata).
3.
Dalam perikatan
untuk meberikan sesuatu, resiko beralih pada debitur sejak terjadi wanprestasi
(pasal 1237 ayat 2 KUHPerdata).
4.
Debitur
diwajibkan memenuhi perikatan jika masih dapat dilakukan atau pembayaran
disertai pembayaran ganti kerugian (pasal 1267 KUHPerdata).
5.
Debitur wajib
membayar biaya perkara jika perkara diperkarakan di muka pengadilan.
REFERENSI
:
2.
Abdul Kadir Muhammad, Hukum Perdata
Indonesia, PT. Citra Aditya Bakti. 2000, Bandung, hal. 144
4. Mariam Darus Badrudaman, Mencari Sumber
Hukum Benda Nasional, hal. 46
5. Sudikno Merto, Pengantar Hukum Perdata
Tertulis (BW), hal. 103
Terimakasih telah melihat dan membaca blog saya ini,
Wassalamualaikum wr.wb.
